재건축, 재개발, 지역주택조합의 구분 및 차이점

재건축 / 재개발 / 지역주택조합의 차이점

※ 사업진행 과정은 지자체마다 다소 차이가 있을 수 있습니다.

A. 재건축과 재개발

구분	재건축	재개발
내용	토지와 건물 모두를 소유하고 비교적 단지계획이 되어있는 구(옛날) 아파트 단지가 해당됨 기반시설이 갖추어진 지역 예) 은마아파트, 잠실주공아파트, 압구정아파트	단독주택, 다가구, 연립, 원룸 등의 밀집지역으로 노후화가 60~70% 조건을 충족하여야 함 공공임대주택과 세입자주거대책비지급 등이 의무화 되어 공공사업의 성격 도로나 공원, 상하수도 등의 기반시설이 미흡한 지역 예) 뉴타운개발
근거법령	도시 및 주거환경정비법
정비기반 시설	양호	열악
조합원 조건	건축물과 토지 도시 소유	건축물 또는 토지
안전진단 실시	실시 (단독주택재건축 제외)	미실시
임대주택 건설	상한용적률과 법정상한 용적률 차이의 50%	전체 세대수의 15% 이상 (시, 도 조례에 따라 다름)
개발부담금	초과이익환수법 적용	해당없음
사업 외 보상비	해당없음	주거이전비, 영업보상비 지급
기부채납	적음	많음
사업진행	상대적으로 쉬움	상대적으로 어려움
투자수익 예측	예측 가능	예측 어려움
실재투자금	상대적으로 많음	상대적으로 적음

 

B. 재개발 및 재건축의 사업절차

1. 조합설립인가

 1) 정비구역으로 지정이 되면 추진위원회를 구성하고 조합을 설립

 2) 조합원자격

* 재개발 : 토지/건물/지상권 중 어느 하나라도 소유한자

* 재건축 : 토지과 건물을 모두 소유하고 조합설립에 동의한자

3) 조합설립 요건

* 재개발 : 토지 등 소유자 3/4 + 토지면적 1/2 이상 동의

* 재건축 : 토지 등 소유자 3/4 (동별 1/2) + 토지면적 3/4 이상 동의

 

2. 시공사 선정

1) 시공가의 제안서를 조합과 조합원이 사업파트너를 선정하는 단계

시공사 선정 시 조합원이 과반수 이상 총회장소에 직접 참석하여야 함

2) 시공사 선정절차

 → 입찰 규정 이사회 → 대의원회 → 입찰공고 → 현장 설명회 → 입찰 마감 → 이사회 → 대의원회 → 총회공고 → 합동 홍보 설명회 → 시공사 선정 총회

 

3. 시행인가

1) 건축심의 후 각종 영향평가를 거쳐 최종적인 설계안을 확정하는 단계

조합원의 토지와 건물에 대한 감정평가를 구청이 선정한 감정평가사가 실시

2) 시행인가 절차

 → 건축심의 완료 → 총회개최(조합원 과반수 동의) → 사업시행인가접수 → 주민공람 → 인가 (60일 이내)

 

4. 분양신청

1) 조합원의 토지와 건물에 대한 감정평가를 토대로 평형과 타입을 선택

2) 분양 신청 기간 → 60일 이내

 

5. 관리처분인가

1) 수입과 비용을 명확히 하는 단계, 조합원이 분담금으로 얼마를 내야 하는지 총회를 통하여 결정

2) 관리처분 후 조합사업비, 이주비를 대출받기 위해 은행을 선정하는 단계

3) 절차

 → 관리처분계획통지 및 총회공고 → 총회개최 → 주민공람 → 관리처분 인가접수 → 관리처분인가 (30일 이내)

 

6. 이주/철거

1) 이주비를 대출받아 공사 기간 동안 잠시 다른 곳에 정착

 

7.  착공/일반분양

1) 철거완료 후 진행 공사 시행

2) 일반분양 진행

 

8. 준공/입주

 

C. 지역주택조합 사업절차

1. 개념

- 무주택이거나 주거전용면적 85m2 이하의 1채를 소유한 사람이 내 집 마련을 위하여 공급하는 제도

 

2. 정비사업과 차이점

- 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한

정비사업이 주목적이므로 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 지역주택조합과 다름

 

3.단계별 추진방법

1) 토지 물색

2) 지역 주택 조합 추진위원회 결성 → 업무대행사 선정(초기 자금조달)

3) 토지 사용 승낙서 → 80%를 동의를 구함

4) 대지 내에 설계계획안 작성 → 세대수 확인

5) 조합원 모집 신고 → 무주택서민, 85m2의 1채 소유자를 50% 이상 모집

6) 창립총회(조합원 50% 넘으면 가능)

7) 주택조합 설립인가 → 조합규약, 사업계획서, 80% 이상 토지 사용 승낙서

8) 등록사업자와 협약체결 → 시공사 선정

9) 사업계획승인 → 구청, 시청에 접수 (60일 이내 처리)

- 건축심의, 교통영향평가, 환경영향평가 등을 득하여야 함

10) 착공

11) 사용검사

12) 소유권 보존등기

13) 주택조합 회계감사

14) 주택조합 청산 및 해산